《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

　　1、房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

　　2、房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　3、房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效；而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。